deweloperem a nabywcą, który planuje zakupić lokal mieszkalny lub usługowy. Określa ona warunki, na jakich nastąpi przeniesienie własności nieruchomości. Zanim złożysz podpis, pamiętaj by dokładnie przeanalizować jej zapisy!
Najważniejsze informacje, których dowiesz się z tego artykułu:
- Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
- Nowa ustawa deweloperska wymienia 20 podstawowych elementów, które muszą znaleźć się w treści umowy z deweloperem, m.in. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku.
- Pamiętaj, żeby przed podpisaniem umowy koniecznie sprawdzić wiarygodność dewelopera.
Co to jest umowa deweloperska? Definicja
Umowa deweloperska to szczególny, ustawowo uregulowany rodzaj umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą przed przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa ona wzajemne zobowiązania stron – deweloper zobowiązuje się do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, wybudowania oraz przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości, natomiast nabywca do zapłaty ustalonej kwoty.
Ustawa deweloperska z 2021 roku
Zasady zawierania i treść umowy deweloperskiej reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy te wzmacniają ochronę kupujących na rynku pierwotnym i określają elementy, które umowa powinna zawierać. Umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co dodatkowo zabezpiecza interesy nabywcy.
Umowa deweloperska forma – podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza
Umowa deweloperska to dokument o szczególnym charakterze prawnym, którego zasady zawierania oraz obowiązkowe elementy określa ustawa deweloperska. Zgodnie z art. 26 tej ustawy nie można jej swobodnie podpisywać w zwykłej formie pisemnej, ponieważ musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz do późniejszego przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę, natomiast kupującego do zapłaty ustalonej ceny. Zachowanie formy aktu notarialnego ma istotne znaczenie prawne, ponieważ zawarcie takiej umowy bez udziału notariusza skutkowałoby jej nieważnością.
Najważniejsze elementy treści umowy deweloperskiej – sprawdź je zanim podpiszesz umowę!
Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej wymienia art. 35 nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. Podczas zakupu mieszkania lub domu należy zwrócić szczególną uwagę właśnie na tę listę – brak niektórych z tych elementów w treści umowy może bowiem w określonych sytuacjach stanowić podstawę do odstąpienia od umowy.
1. Określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy
W dokumencie powinny znaleźć się pełne dane identyfikacyjne dewelopera oraz nabywcy, a także miejsce i data podpisania aktu notarialnego.
2. Cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej
Umowa musi precyzyjnie określać cenę, jaką nabywca ma zapłacić za lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.
3. Informacje o nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie
Chodzi przede wszystkim o dane dotyczące działki, jej powierzchni, stanu prawnego, oznaczenia właściciela lub użytkownika wieczystego, a także ewentualnych obciążeń hipotecznych i służebności.
4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego albo budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny
Ten element powinien opisywać nieruchomość w sposób umożliwiający jednoznaczne ustalenie, czego dotyczy inwestycja.
5. Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
W przypadku mieszkania należy wskazać, na której kondygnacji i w jakiej części budynku będzie znajdował się lokal.
6. Określenie powierzchni użytkowej, układu pomieszczeń oraz standardu prac wykończeniowych
To jeden z najważniejszych zapisów dla kupującego. Powinien jasno określać metraż, rozkład pomieszczeń oraz zakres wykończenia lokalu lub domu.
7. Termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej
W praktyce chodzi przede wszystkim o termin przeniesienia własności do lokalu albo domu jednorodzinnego na kupującego.
8. Zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego
Umowa musi wskazywać, że nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na warunkach określonych w akcie notarialnym.
9. Wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat przez nabywcę
W treści dokumentu powinien znaleźć się harmonogram płatności oraz zasady przekazywania środków na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
10. Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego
W umowie powinny znaleźć się m.in. nazwa banku lub kasy, numer rachunku, zasady dysponowania środkami oraz informacje dotyczące kosztów jego prowadzenia.
11. Informacje o naliczaniu i przekazywaniu składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
To obowiązkowy element wynikający z nowej ustawy deweloperskiej, który ma istotne znaczenie dla ochrony kupującego.
12. Numer pozwolenia na budowę albo numer zgłoszenia budowy
Należy wskazać również organ, który wydał decyzję lub przyjął zgłoszenie, a także informacje dotyczące statusu tej decyzji.
13. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych
Umowa deweloperska powinna określać planowane ramy czasowe realizacji inwestycji.
14. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
W tym miejscu powinny znaleźć się zasady, na jakich deweloper lub nabywca mogą odstąpić od umowy, a także skutki takiej decyzji.
15. Wysokość odsetek i kar umownych
Jeżeli strony przewidują odsetki lub kary umowne, ich wysokość i zasady naliczania również powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej.
16. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
W dokumencie powinno być wskazane, według jakiej normy będzie liczona powierzchnia nieruchomości.
17. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami
To bardzo ważny element. Nabywca powinien potwierdzić, że otrzymał prospekt informacyjny, zapoznał się z jego treścią oraz został poinformowany o możliwości zapoznania się z dokumentacją dotyczącą inwestycji.
18. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru
Umowa powinna określać, kiedy i w jaki sposób nabywca zostanie poinformowany o możliwości odbioru nieruchomości.
19. Informację o zgodzie banku-wierzyciela albo zobowiązaniu do jej udzielenia
Chodzi o zgodę na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę prawa wynikającego z umowy po zapłacie pełnej ceny, jeżeli inwestycja jest finansowana kredytem zabezpieczonym hipotecznie.
20. Informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy
Jeżeli wcześniej została podpisana umowa rezerwacyjna, informacja o tym również powinna znaleźć się w akcie.
Na co jeszcze zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy z deweloperem?
- Sprawdź wiarygodność dewelopera – zweryfikuj jego historię inwestycji, sytuację finansową oraz czy nie toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne.
- Zweryfikuj stan księgi wieczystej nieruchomości – sprawdź, czy działka nie jest obciążona hipoteką lub roszczeniami osób trzecich, które mogłyby utrudnić przeniesienie własności.
- Przeczytaj prospekt informacyjny przed podpisaniem – to obowiązkowy dokument, który deweloper musi doręczyć nabywcy przed zawarciem umowy, a jego treść powinna być zgodna z umową.
- Upewnij się, że rachunek powierniczy istnieje – środki wpłacane przez nabywcę muszą trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy, który chroni je w razie problemów dewelopera.
- Dokładnie przeanalizuj standard wykończenia – ogólne sformułowania w umowie mogą prowadzić do sporów; im precyzyjniejszy opis materiałów i prac, tym lepiej dla nabywcy.
- Zwróć uwagę na symetrię kar umownych – zgodnie z ustawą odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą być wyższe niż kary umowne przysługujące nabywcy.
- Sprawdź zapisy dotyczące zmiany ceny – umowa nie powinna dawać deweloperowi swobodnej możliwości podwyższenia ceny po jej zawarciu.
- Zweryfikuj dokładny termin odbioru lokalu i przeniesienia własności – mgliste sformułowania w rodzaju „przewidywany termin” mogą utrudnić dochodzenie roszczeń za opóźnienie.
- Upewnij się, kto ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem umowy deweloperskiej – co do zasady koszty aktu notarialnego tej umowy są dzielone pomiędzy dewelopera i nabywcę.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej a zwrot pieniędzy
Ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo odstąpienia od umowy w ściśle określonych przypadkach, m.in. wtedy, gdy umowa nie zawiera wymaganych elementów, jej treść jest niezgodna z prospektem informacyjnym albo deweloper nie doręczył prospektu zgodnie z ustawą. Prawo odstąpienia może przysługiwać również w przypadku nieprzeniesienia własności w terminie określonym w umowie, przy czym w takiej sytuacji nabywca co do zasady powinien wcześniej wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin na wykonanie zobowiązania.
W razie skutecznego odstąpienia, umowę uważa się za niezawartą, a deweloper ma obowiązek zwrócić nabywcy wpłacone środki niezwłocznie, nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu. Jeżeli zwrot nie nastąpi na zasadach przewidzianych w ustawie, nabywca może dochodzić wypłaty środków w trybie przewidzianym dla Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, po złożeniu odpowiedniego wniosku.
Korzystne zawarcie umowy deweloperskiej z Graz Deweloper!
Umowa deweloperska z Graz Deweloper to gwarancja transparentności i bezpieczeństwa prawnego na każdym etapie transakcji. Nasze umowy sporządzane są w formie aktu notarialnego, zawierają wszystkie elementy wymagane przez ustawę deweloperską i są w pełni zgodne z prospektem informacyjnym. Dbamy o to, aby każdy nabywca dokładnie rozumiał swoje prawa i obowiązki przed podpisaniem dokumentu, dlatego chętnie służymy pomocą w zrozumieniu konkretnych zapisów. Zależy nam na tym, by nasi klienci czuli się pewnie podejmując decyzje o zakupie nieruchomości.
Sprawdź naszą aktualną ofertę deweloperską:
Nie wiesz, które miejsce będzie dla Ciebie odpowiednie? Skontaktuj się z nami a my pomożemy Ci podjąć dobrą decyzję!
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to formalny kontrakt zawarty w formie aktu notarialnego pomiędzy nabywcą a deweloperem, którego zasady określa ustawa deweloperska. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość i przenieść jej własność na nabywcę, a ten natomiast uiścić ustaloną opłatę.
Czym różni się umowa deweloperska i umowa przedwstępna?
Umowa deweloperska dotyczy najczęściej zakupu mieszkania lub domu jeszcze przed zakończeniem inwestycji i zapewnia nabywcy szeroką ochronę wynikającą z ustawy deweloperskiej. Umowa przedwstępna ma natomiast bardziej ogólny charakter i służy zobowiązaniu stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży, w praktyce częściej spotyka się ją przy gotowych nieruchomościach.
